Por Mike Walden
Desde el COVID-19, la compra de una vivienda ha sido un desafío, especialmente para quienes compran por primera vez. Los clientes sufrieron un triple golpe. Los precios inmobiliarios se dispararon, las viviendas en venta fueron limitadas y las tasas hipotecarias se dispararon. Todos estos factores han hecho que las viviendas sean menos asequibles. Como resultado, de 2020 a 2025, la proporción de hogares con apartamentos disminuyó.
Pero recientemente ha habido buenas noticias. La proporción de hogares que poseen un departamento ha aumentado porque los precios de la vivienda, la disponibilidad de departamentos para la venta y las tasas de interés hipotecarias se han movido en una dirección favorable para los compradores. Esto plantea dos preguntas importantes: ¿por qué las tendencias se volvieron favorables y continuarán?
Antes de responder estas preguntas, examinemos primero por qué comprar una casa se ha vuelto tan costoso. Comenzó con el COVID-19, cuando la construcción de viviendas cayó en dos dígitos debido a cierres y retrasos en el regreso al trabajo. Al mismo tiempo, el gobierno federal hizo todo lo posible para mantener viva la economía. Se inyectó un total de 7 billones de dólares a la economía a través de una variedad de programas para ayudar a los hogares y las empresas. Al mismo tiempo, la Reserva Federal utilizó su influencia para reducir la tasa de interés hipotecaria fija a 30 años a un nivel sin precedentes del 2,8%. En comparación, la tasa actual es del 6,2%.
Como resultado, los compradores de viviendas tenían efectivo para los pagos iniciales y préstamos de muy bajo costo. Sin embargo, como la construcción no se recuperó completamente y los materiales de construcción se volvieron más caros, los precios de la vivienda se dispararon, y el precio promedio saltó más del 70%.
Como era de esperar, el Índice de Asequibilidad de la Vivienda específico de Carolina del Norte del Instituto Kenan mostró una disminución en la asequibilidad de la vivienda en los años posteriores a la COVID. Pero la asequibilidad cayó aún más después de que la Reserva Federal (Fed) centró su atención en combatir la inflación. La «política monetaria laxa» de la Reserva Federal después del COVID hizo que la inflación se recuperara a tasas anuales de dos dígitos para 2022. Por esta razón, la Reserva Federal «enduró» su política, es decir, retiró dinero de la economía y apoyó tasas de interés más altas. Para 2023, el promedio será de 30 años.
Las tasas hipotecarias fijas superaron el 7,7%, las más altas de este siglo.
Sin embargo, como pregunta el título del artículo, ¿ha habido una mejora para los compradores de vivienda que se traduzca en una mayor asequibilidad? Afortunadamente, la respuesta es sí. Por ejemplo, el índice de asequibilidad específicamente para Carolina del Norte mejoró un 14% de 2023 a 2025.
Para entender por qué la compra de viviendas está mostrando cierta mejora en la asequibilidad, analicemos los factores básicos de la asequibilidad: la oferta de viviendas en venta, los precios promedio de las viviendas en venta, las tasas de interés hipotecarias y los ingresos de los compradores.
Carolina del Norte sigue teniendo el segundo sector de construcción de viviendas más fuerte del sureste, después de Florida. Pero si bien esto es significativo, es un cambio reciente que ha afectado la oferta, ya que los propietarios existentes ponen cada vez más sus casas en el mercado. Es probable que esto se deba a que los propietarios que buscan vender y comprar otra casa se han visto motivados por tasas hipotecarias más bajas.
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios muestran una clara tendencia a la baja. El tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años ronda el 6% en la actualidad, casi dos puntos porcentuales menos que el tipo de interés de 2023. Si bien las tasas hipotecarias no alcanzan los niveles del 2% y el 3% inmediatamente después de la pandemia, el 6% se encuentra entre las tasas hipotecarias típicas de los últimos 50 años.
También hay buenas noticias en cuanto a los precios de la vivienda. Según varias fuentes, el precio medio de los apartamentos en venta ha disminuido durante el último año.
Pero quizás la mejor noticia para los potenciales compradores de vivienda sea la mejora de sus ingresos. Al comparar los ingresos de los hogares a lo largo del tiempo, es importante ajustar estos ingresos en función de los aumentos de precios o, en resumen, de la inflación. Incluso si un hogar gana más, estos ingresos adicionales pueden desaparecer por el aumento de los precios.
En dos de los últimos tres años, esto es exactamente lo que ocurrió en el hogar promedio. Su crecimiento de ingresos fue más que compensado por el aumento de precios, lo que significa que el nivel de vida del hogar promedio disminuyó. Pero el año pasado, es decir, entre 2025 y 2024, el ingreso promedio de los hogares aumentó más que los precios.
Por lo tanto, con más casas en venta, precios más bajos, tasas de interés más modestas y mejores ingresos familiares, comprar una casa en Carolina del Norte es más asequible hoy que en el pasado. Mientras la inflación siga moderándose, la economía crezca, los ingresos aumenten y no haya shocks negativos duraderos en la economía, la compra de viviendas debería estar al alcance de más personas. Si saliera del mercado inmobiliario y quisiera entrar, ¿lo haría? ¡Tú decides!
Mike Walden es profesor emérito distinguido William Neal Reynolds de la Universidad Estatal de Carolina del Norte.
